Location pour résidence : quelques règles à savoir
Location nue ou meublée ?
La location nue ou meublée à usage de résidence présente certaines contraintes et obligations à respecter selon le secteur géographique dans lequel se situe le bien.
Le permis de louer : Art L634 1…
Location nue ou meublée ?
La location nue ou meublée à usage de résidence présente certaines contraintes et obligations à respecter selon le secteur géographique dans lequel se situe le bien.
Le permis de louer :
Art L634-1 à L634-5 – Art L635-1 à L635-11 du CCH
Lorsque le logement mis en location se situe dans une « zone d’habitat dégradé », il peut être nécessaire de déposer soit :
Une déclaration de mise en location, déposée dans les 15 jours suivant la conclusion du bail– Cerfa n° 15651 01 (Sanction : 5000 €)
Une demande d’autorisation de mise en location, déposée avant la mise en location du bien – Cerfa 15652 02 (Sanction : 5000 € et 15 000 € si location en dépit du rejet de la demande).
Cette démarche peut être payante selon la décision de la collectivité.
Les collectivités sont libres d’installer ou non ce dispositif. Il convient de contacter sa mairie avant la mise en location de son bien.
Plafonnement des loyers :
Art 17 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
La règle de plafonnement des loyers s’applique dans les zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ». La liste de ces communes est fixée par Décret. Ces communes font partie des 28 agglomérations mentionnées ci-après.
Dans ces zones, les loyers sont déterminés à partir de « loyers de référence » définis par arrêté préfectoral. Pour les nouvelles locations ou relocalisations, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (loyer de référence majoré de 30%).
Ce dispositif a été testé dans les villes de Paris et Lille. Toutefois, par décision du tribunal administratif de Lille puis Paris, cette réglementation n’est plus applicable aux nouvelles locations.
Elle doit toutefois être respectée dans le cas où le bail a été conclu au cours de la période d’application de la présente règle.
Période d’application :
Paris : du 01/08/2015 au 28/11/2017
Lille : du 01/02/2017 au 17/10/2017
Le Projet de Loi ELAN prévoit toutefois une nouvelle application de ce dispositif d’encadrement.
LES 28 AGGLOMERATIONS DE PLUS DE 50 000 HABITANTS :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-Les-Bains, Toulon et Toulouse.
Pour plus de détail sur les communes, se référer au décret 2013-392 du 10 mai 2013.
L’encadrement des loyers en zone tendu :
Décret 2017-1198 du 27 juillet 2017 - Décret 2018-549 du 28 juin 2018
Cette réglementation concerne les biens situés dans l’une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants considérés comme des « zones tendues ».
Les obligations sont différentes selon la situation du bien :
1 ère mise en location ou logement vacant depuis 18 mois : Le loyer est fixé librement.
Renouvellement de bail à son échéance :
Si le loyer est manifestement « sous-évalué », il est possible d’engager une action en réévaluation de loyer au moins 6 mois avant la date du renouvellement.
Le nouveau loyer doit être déterminé à partir des tarifs appliqués dans le voisinage pour des logements similaires.
En zone tendue, la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
La moitié de la différence entre le montant des loyers habituellement constaté dans le voisinage et le loyer effectivement payé par le locataire ; 15% du coût réel TTC des travaux d’amélioration ou de remise en conformité portant sur des parties privatives et commune réalisés depuis la conclusion du bail initial ou son renouvellement et dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer.
Nouveau bail suite à un changement de locataire. Le loyer ne peut excéder celui appliqué au précédent locataire. Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le bailleur peut toutefois réviser le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
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