Gestion immobilière

La location meublée, une aubaine fiscale

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.

Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

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La location meublée présente de nombreux intérêts

• Obtention de revenus réguliers
• Rendement locatif généralement plus élevé que la location nue.
• Fiscalité attractive : déduction des frais d’acquistion et amortissement du bien.
• Exonération des plus values après 5 années d’exploitation pour les LMP.
• Possibilité d’exercer sous forme sociale (SARL de famille) et favoriser la transmission.
• Souplesse des baux en comparaison avec les locations nues.
• Couverture sociale.

Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements

• Les logements meublés, y compris les chambres meublées, loués à l’année, une partie de la résidence principale du loueur, les locations saisonnières, les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif.
• Les chambres d’hôtes (chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (C. tour. art. L 324-3). Le nombre maximal de chambres est de 5 pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. Cette activité doit faire l’objet d’une déclaration en mairie préalable à la mise en location.
• Les gîtes ruraux (logement meublé qui ne constitue pas l’habitation principale ou secondaire du locataire et qui est classé « Gîtes de France » . Ces locaux sont, pour la majorité, des hébergements touristiques principalement situés en zone rurale.). La qualification de « Gîtes de France » ne résulte plus d’un classement réglementaire, mais est attribuée de manière autonome par l’association « Le Relais départemental des Gîtes de France ».
• Les logements situés dans les résidences de tourisme (C. tour. D 321-1) ou résidences avec services.

Avantages et inconvénients de la location meublée professionnelle ou non professionnelle

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les 3 conditions suivantes :

• l’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette année au registre du commerce et des sociétés (RCS);
• les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23000€;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces 3 conditions.

Quel impact sur le régime comptable ?

Location meublée professionnelle

• BIC professionnel
• Imputation des déficit sur le revenu global sans limite
• Exonération des plus values (IR et PS) si :
  • activité réalisée pendant 5 ans
  • recettes brutes HT inférieures à 90 000 € : exonération totale
  • recettes brutes HT supérieures à 126 000 € : exonération partielle
• Cotisations sociales
  • en société : voir en fonction de la structure
  • en direct : oui, pour les LMP qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles et qui sont inscrits au RCS en qualité de loueur meublé professionnel.

Location meublée non professionnelle

• BIC non professionnel
• Imputation du déficit sur les revenus de même nature c’est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l’année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes
• Plus values immobilières des particuliers : exonération totale (IR-PS) si immeuble détenu depuis plus de 30 ans.
• Cotisations sociales
  • en société : voir en fonction de la structure
  • en direct : en principe : non, exception pour les LMNP saisonniers qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles

Règles communes aux deux régimes LMP et LMNP

IFI

Bien exonéré en cas

• d’exercice en entreprise individuelle si cumulativement :
  • recettes > à 23 000 €
  • revenus nets > à 50 % des revenus professionnels du foyer (hors pension de retraite)
  • activité professionnelle principale
• d’exercice en société (IR) : activité professionnelle principale

TVA

Principe : exonération de TVA

Option possible : en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier

Exploitation via une société

Le bailleur a la possibilité d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille…).

Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI (Société civile immobilière) est dans l’air du temps. La presse en parle souvent, avec parfois des informations erronées qui font penser qu’ils s’agit d’un véritable paradis fiscal. Refuge des grosses fortunes qui permettrait de se constituer un patrimoine immobilier en franchise d’impôts.

Malheureusement il n’en est rien, la SCI n’est qu’un réceptacle dans lequel figurent vos actifs immobiliers qui sont imposables comme tout détenteur de biens aux revenus fonciers selon des règles identiques.

Malgré cela, la création d’une SCI peut s’avérer judicieuse dans le cadre de certaines stratégies qui ne pourraient pas être mise en place par une détention en direct des biens immobiliers, en voici un résumé :

• Transmettre progressivement son patrimoine à sa famille, en donnant des parts aux enfants
• Opter à l’impôt société qui peut dans certains cas réduire votre fiscalité
• Utiliser la trésorerie de votre société d’exploitation pour participer au financement de l’acquisition immobilière. Votre société « entre » au capital de votre SCI et réalise des apports en compte courant
• Pratiquer le démembrement de propriété des parts : une technique d’ingénierie financière qui présente de nombreux intérêts (voir nos articles)
• Réaliser un investissement plus important en étant plusieurs associés

La création d’une SCI présente néanmoins un coût supplémentaire (tenue comptable, frais de création et de liquidation…). Il faut donc s’interroger au préalable à son utilité.

Enfin dans certains cas, notamment les entreprises individuelles ou bien les professions libérales, il est parfois préférable de les acquérir avec son entreprise et de bénéficier ainsi des exonérations des plus values des patites entreprises.

Une comptabilité simplifiée avec l’aide de nos experts

La comptabilité d’une SCI est relativement simple, généralement il y a peu d’opérations : souvent des loyers, un emprunt et quelques dépenses.

Les opérations comptables sont souvent répétitives, un remboursement d’emprunt mensuel et des loyers récurrents.

Il est par ailleurs possible de tenir une comptabilité de trésorerie, dite recettes dépenses.

Pour ces raisons nos honoraires comptables sont adaptés à ces spécificités pour tenir compte du temps réduit à passer sur le dossier. Notre valeur ajoutée étant d’avantage portée sur les conseils et l’assistance.