Les charmes de la location meublée.
sontVous envisagez de vous lancer dans l’immobilier, avez vous pensé à la location meublée ?
La location meublée présente en effet de nombreux avantages fiscaux qui n’ont pas été remis en cause malgré les nombreuses réformes…
sontVous envisagez de vous lancer dans l’immobilier, avez-vous pensé à la location meublée ?
La location meublée présente en effet de nombreux avantages fiscaux qui n’ont pas été remis en cause malgré les nombreuses réformes fiscales de ces dernières années.
Les avantages sont significatifs, on pourrait presque qualifier ce régime de « Paradis Fiscal ».
En effet, pendant toute la durée de détention des biens vous allez pouvoir amortir les biens acquis et déduire la totalité des frais d’acquisition (ce qui n’est pas possible en cas de location nue) avec à la sortie (lors de la vente des biens) une exonération des plus values. Cela fait rêver…
Une limite toutefois : si vous êtes non professionnel (voir ci-dessous) vos déficits ne pourront pas se déduire de vos autres revenus et si vous êtes professionnel les déficits provenant des amortissements ne pourront pas également s’imputer sur les autres revenus.
Il est donc rare d’utiliser ce régime pour défiscaliser ses revenus. Dans les deux cas, les déficits pourront malgré tout se reporter sur les les années suivantes.
Comment devenir « loueur en meublé » ?
Pour être loueur en meublé, c’est simple, il vous suffit de vous immatriculer auprès des impôts en remplissant un imprimé P0. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET.
Pour pouvoir déduire vos frais (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux…), il faudra opter pour un régime réel avec pour contrainte la tenue d’une comptabilité.
Mais là aussi l’administration fiscale va vous aider : en adhérant à un CGA ,vous pourrez déduire les 2/3 des frais de comptabilité et de CGA. Il faudra toutefois que vos recettes soient inférieures à 70 000 euros. Sachant que le coût d’un CGA est compris entre 100 et 200 euros et les frais de comptabilité d’environ 800 euros.
La tenue complète de votre comptabilité ne vous coûtera qu’environ 300 euros par an.
Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP) ?
L’exonération des plus values
Un avantage significatif pour les LMP : si vous êtes loueur en meublé professionnel, que vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90.000 euros, la plus-value sera exonérée en totalité. Si vos recettes sont comprises entre 90.000 euros et 126 000 euros l’exonération sera dégressive. (précision importante : il s’agit bien de vos recettes, c’est à dire du montant de sloyers et non pas de votre bénéfice)
Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir ces conditions :
-
Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (cette condition a été supprimée en 2018).
-
Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
-
Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, revenus des gérants et associés, bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle), bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).
Si ces conditions ne sont pas remplies, pas de panique, vous serez loueur en meublé non professionnel et vous serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers mais il faudra attendre plus longtemps pour bénéficier des exonérations de plus values.
Régime social
Au niveau du régime social, si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous aurez le statut de travailleur indépendant, donc cotisations au RSI. Cela peut être un avantage si vous souhaitez avoir une couverture sociale mais représentera également un certain coût que vous n’auriez pas si vous louez les murs nus. Pour éviter cela si vous ne voulez pas cotiser au RSI des solutions existent, telles que créer une EURL et désigner un gérant non associé.
En tant que loueur en meublé non professionnel et si vos recettes ne dépassent pas 23 000 euros, vous ne serez pas assujetti aux RSI mais vous devrez payer des prélèvements sociaux (15.5%) sur vos bénéfices (qui seront probablement proche de 0).
Attention : depuis 2021 les rêgles ont changé, les locations meublées de courte durée sont soumises à cotisations sociales si vos recettes sont supérieures à 23 000 même si vous n’êtes pas loueur professionnel. Voir cet article.
A noter que si l’activité de loueur en meublé non professionnel devient votre seule activité pour pourrez vous affilier à la CMU de base pour votre couverture sociale.
Attention aussi au RSI lors de la vente. En effet, la plus value est soumise à cotisations sociales, ce qui peut faire très cher à la sortie. Des solutions existent là aussi, telles que passer au préalable en SAS et distribuer des dividendes non soumis au RSI.
Attention depuis 2017, il est également possible pour le LMNP d’opter pour le régime général si le montant des recettes est inférieur au régime de la franchise de TVA (83800).
On le voit le système n’est pas simple. Pour vous aider, l’administration a établi ce tableau : Dois-je verser des cotisations sociales pour mon activité de location meublée ?
IFI ( ex ISF)
En ce qui concerne l’IFI, le fait d’être loueur en meublé professionnel, n’exonère pas automatiquement de cet impôt.
Le contribuable peut bénéficer de l’exonération si en tant que LMP ses :
-
Recettes > 23 000 euros
-
Revenus dégagés de cette activité sont supérieurs à l’ensemble des revenus professionnels.
Attention les revenus à prendre ici en considération en sont pas identique à ceux ci dessus en matière de définition du caractère professionnel ou non.
Tout d’abord il s’agit de revenu (en non pas de recettes) il convient donc de prendre en compte le résultat final. Par ailleurs les revenus professionnels à comparer n’incluent pas les pensions et retraites.
Sachant que les revenus du LMP sont généralement proche de 0, vous ne pourrez peut être malheureusement pas passer au travers des mailles du filet.
TVA
En matière de TVA que vous soyez LMP ou LMNP, cela n’a pas d’impact. En effet le régime de TVA est distinct de l’imposition des bénéfices. Si vous souhaitez être assujetti à la TVA il faudra proposer à vos locataires des prestations quasi hôtelières à savoir au moins 3 des 4 suivantes :
-
le nettoyage régulier des locaux,
-
le petit déjeuner,
-
la fourniture de linge de maison
-
et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
En conclusion, par rapport à la location nue, la location meublée professionnelle ou non professionnelle apparaît comme une véritable aubaine fiscale. Des précautions sont néanmoins à prévoir notamment en matière de cotisations sociales afin de l’adapter à ses objectifs.
Informations Supplémentaire
Vous avez un patrimoine : étudions ensemble les possibilitées d’optimisation
Investir dans la location meublée : contactez-nous
