Acquisition de son local professionnel et niches fiscales

Vous êtes propriétaire de votre local professionnel, ou envisagez de le devenir.

Pour cela plusieurs solutions : l’acquérir vous même (ou via une SCI ce qui est équivalent) ou le faire acquérir par votre entreprise.

Acquisition personnelle ou au travers d’une SCI soumise à l’IR :

Le fonctionnement est le suivant : vous achetez le bien, vous le louez à votre entreprise, le montant des loyers va servir à rembourser les échéances d’emprunt.

Au plan fiscal, c’est la désolation, vous ne déduirez ni les frais d’acquisition, ni l’amortissement des locaux, mais uniquement les travaux d’entretien et de réparation, les intérêts du prêt, la taxe foncière.

Le bilan de chaque année fera ainsi apparaître un bénéfice (loyer-dépenses) qui va croître progressivement avec la diminution des intérêts de l’emprunt.

Lors de la cession du bien vous subirez la taxation des plus-values immobilière des particuliers qui n’a fait que croître au cours de ces dernières années.

Que faire…

Acquisition par votre entreprise :

Vous exercez votre activité en nom propre (BNC, BIC, société avec option à l’IR).

En inscrivant votre bien immobilier à l’actif vous allez pouvoir : déduire les frais d’acquisition, l’amortissement des locaux, les travaux, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière…

En fin d’année le résultat lié à la possession du bien sera donc proche de zéro, donc pas de fiscalité…

Lors de la cession du bien plusieurs cas d’exonérations existent :

Article 151 septies du CGI :

• Pour les BIC (artisans, commerçant) qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 250.000 euros HT, la plus value est définitivement exonérée. Elle est exonérée dégressivement jusqu’à 350.000 euros HT.

• Pour les BNC (profession libérales) le seuil est de 90.000 euros et 126 000 euros.

C’est le paradis fiscal : vous déduisez sans être imposable sur vos gains…

Article 151 septies B du CGI :

Si vos seuils sont dépassés tout n’est pas perdu, votre plus-values à long terme va bénéficier d’un abattement de 10% Au-delà de la cinquième année, celle-ci est donc totalement exonérée après 15 annnées de détention. Ce qui est bien plus avantageux que le régime des plus values des particuliers.

Attention, il s’agit de la plus-value à long terme uniquement. La plus-value à court terme, c’est à dire celle correspondant aux amortissement reste imposable, ce qui est logique puisque ceux-ci ont déjà été déduits.

Article 151 septies A du CGI :

Autres exonération possible : en cas de dépassement des seuils lors du départ en retraite du chef d’entreprise idem la plus value est définitivement exonérée (reste du les prélèvements sociaux 15.5%).

(NB l’exonération prévu à l’Article 238 quindecies du CGI qui concerne les cessions de fonds inférieurs à 300 000 euros, ne s’applique pas à l’immobilier).

En conclusion, ne pas hésiter à acquérir vos actifs avec votre entreprise pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
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